Der Verwaltungsbeirat

(§ 29 Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG)

Um eine enge Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Eigentümern zu erreichen, kann die Eigentümerversammlung einen Verwaltungsbeirat bestellen (wählen), der den Verwalter während des Jahres bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt. Der Beirat sollte aber keine Verwaltungsaufgaben übernehmen. Als Beirat und Miteigentümer (gerade wenn er im Hause wohnt) kann er viel besser als der Verwalter zur Konfliktlösung zwischen den Eigentümern beitragen. Er kann seinen Miteigentümern in Gesprächen viel glaubhafter als der Verwalter, Einzelmaßnahmen und Probleme der Wohnanlage erläutern.

Der Verwaltungsbeirat kann durch Beschluss der Eigentümer mit Stimmenmehrheit gewählt werden. Gemäß § 29 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus dem Vorsitzenden und zwei weiteren Eigentümern als Beisitzern und wird nur von seinem Vorsitzenden einberufen. Es können grundsätzlich nur Wohnungseigentümer gewählt werden.

Hieraus folgt, dass ein aus weniger als drei Personen bestehender Verwaltungsbeirat nicht als solcher angesehen werden kann und auch die gesetzlich übertragenen Aufgaben nicht wahrnehmen kann.

Der Beirat hat gegenüber dem Verwalter oder den Miteigentümern keine Weisungsbefugnis. Er ist kein „Aufsichtsrat” oder „Obereigentümer”. Er ist zur Unterstützung des Verwalters als Miteigentümer ehrenamtlich für die Gemeinschaft tätig. Meist verteilt er – je nach beruflicher Qualifikation – die Aufgabenbereiche kaufmännisch, technisch etc. unter sich auf. Da in der Gruppe immer einer das Sagen haben muss, schreibt das Gesetz einen Vorsitzenden vor.

Neben der unterstützenden Aufgabe hat der Beirat auch eine deutliche Prüfpflicht. Der Beirat soll den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Kostenvoranschläge bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen (persönlicher) Stellungnahme versehen werden. Er kann aber auch seinerseits Vorschläge machen oder Empfehlungen abgeben. Die endgültige Entscheidung darf er, ebensowenig wie der Verwalter, der Versammlung nicht abnehmen.

Als weitere wichtige Aufgabe ist dem Beirat das Recht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung übertragen worden, wenn ein Verwalter fehlt oder dieser sich zur Einberufung pflichtwidrig weigert (§ 24 Abs. 3 WEG).

Eine Übertragung weiterer Aufgaben sind auch durch Beschluss möglich.

Da die Aufgabe ehrenamtlich wahrgenommen wird, sollte der Beirat von leichter Fahrlässigkeit freigestellt werden. Dieses kann durch Beschluss oder durch eine Versicherung erfolgen.

  

EXPERTENTIPP

von Eike Carl Bornemann, Rechtsanwalt in der Kanzlei Fuhrmann und Wallenfells in Wiesbaden.

In Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es in aller Regel einen Verwalter, der sich um das gemeinschaftliche Eigentum kümmert. Er ist selbst meistens kein Wohnungseigentümer. Die Eigentümer können darüber hinaus aus ihrem Kreis einen Verwaltungsbeirat wählen. Er unterstützt den Verwalter und vermittelt zwischen ihm und den Eigentümern. Was Eigentümer bei der Einrichtung eines solchen Beirats beachten müssen:

Wie wird der Verwaltungsbeirat bestimmt?

Über die Bestellung des Beirats beschliesen die Wohnungseigentümer meist in der Eigentümerversammlung. In den Beirat kann jeder Eigentümer gewählt werden. Auch der kandidierende Eigentümer darf abstimmen und sich selbst wählen. Es darf jedoch kein Miteigentümer dazu gezwungen werden, als Mitglied des Beirats tätig zu werden. Es steht der Gemeinschaft grundsätzlich frei, auf die Einrichtung eines Beirats zu verzichten.

Was sind die Aufgaben eines Beirats?

Im Wesentlichen sollen der Vorsitzende und seine beiden Beisitzer den Verwalter der Gemeinschaft bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützen. Der Beirat berät den Verwalter und vermittelt zwischen diesem und den anderen Miteigentümem. Er unterstützt den Verwalter häufig etwa bei der Vorbereitung der Versammlung, bei der Auswahl eines Handwerkers und bei der Streitschlichtung zwischen Eigentümern.

Hat der Beirat auch eine Überwachungsfunktion?

Ja. So soll der Beirat den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sowohl prüfen als auch mit einer Stellungnahme versehen, bevor darüber in der Eigentürnerversamrnlung beschlossen wird. Dieses Kontrolle des Rechnungswesens der Gemeinschaft ist die wohl schwierigste Aufgabe des Beirats. Von ihm werden insoweit zwar keine Spezialkenntnisse verlangt. Gewisse Mindestanforderungen sind bei der Prüfung aber zu erfüllen - wie etwa eine zumindest stichprobenartige Prüfung der Belege. Die Stellungnahme, mit der die Pläne und Rechnungslegungen vom Beirat zu versehen sind, kann auch mündlich (meist in der Versammlung) erfolgen.

Der Vorsitzende des Beirates hat darüber hinaus die besondere Aufgaben, unter bestimmten Voraussetzungen die Eigentümerversammlung einzuberufen und die Niederschrift über die Versammlung mit zu unterschreiben.

Hat der Beirat weiterreichende Rechte?

Er ist nicht berechtigt, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter oder gegenüber Dritten zu vertreten. Er wird auch nicht plötzlich zu einer Art „Notverwalter“, wenn der Verwalter seine Tätigkeit einstellt. Wenn die Eigentümer den Beirat mit weitergehenden als den gesetzlich vorgesehenen Befugnissen ausstatten wollen, müssen hierfur erst die rechtlichen Grundlagen geschaffen werden.

Wer haftet für eventuelle Fehler des Beirats?

Obwohl Beiräte ihre Dienste in aller Regel unentgeltlich erbringen, können sie sich insbesondere gegenüber der Gemeinschaft haftbar machen. Das Beiratsmitglied steht in einem Vertragsverhältnis zur Gemeinschaft. Verletzt es eine gegenüber der Gemeinschaft bestehende Pflicht und kommt es dadurch zu einem Schaden, hat das Beiratsmitglied den Schaden zu ersetzen.

Was können Beiräte tun, um sich abzusichern?

Der Beirat sollte die anderen Eigentümer über seine Tätigkeit laufend informieren. Ob und inwieweit bei einer unentgeltlichen Tätigkeit Haftungserleichterungen greifen, wird unterschiedlich beurteilt und ist im Einzelfall zu prüfen. Solche Erleichterungen kommen jedenfalls nicht bei gravierenden Verstößen in Betracht, etwa wenn die Kontrolle der Kontenbelege bei der Prüfung der Jahresabrechnung unterlassen wird. In bestimmten Fällen mag es für Beirate empfehlenswert sein, eine Vermögenshaftpflichtversicherung abzuschliesen oder Haftungsfragen wie etwa eine Haftungsobergrenze im Vorfeld zu regeln.

 

Quelle: Rhein Main Presse, 15. März 2012