Wenn Zwangsversteigerung droht

Was tun bei Zahlungsschwierigkeiten?

Die Zahl der Anträge auf Zwangsversteigerung von Immobilien, wie sie in der Gerichtsstatistik ausgewiesen werden, ist in den vergangenen Monaten – bedingt durch die Wirtschaftskrise – spürbar gestiegen. Die in den Gerichtsstatistiken ausgewiesenen Zahlen umfassen dabei neben selbstgenutztem Wohneigentum auch Versteigerungen von Grundstücken, Gewerbeimmobilien sowie Wohnimmobilien, die unter Renditegesichtspunkten erworben wurden und vermietet sind. Zudem führt nicht jeder Antrag auf Zwangsversteigerung, wie ihn die Gerichtsstatistik ausweist, auch zu einer Versteigerung und dem damit verbundenen Verlust des Wohneigentums.

Nicht jedes eingeleitetet Verfahren führt zwangsläufig zu einer Zwangsversteigerung. Viele der eingeleiteten Zwangsversteigerungsverfahren bei selbstgenutztem Wohnraum werden ohne eine Versteigerung eingestellt. Dies ist darauf zurückzuführen, dass rechtzeitig vor dem ersten Versteigerungstermin entweder eine außergerichtliche Einigung zwischen Schuldnern und Gläubigern, z. B. hinsichtlich einer Begleichung der Zahlungsrückstände, oder ein freihändiger Verkauf erzielt werden konnte.

Der freihändige Verkauf wird jedoch durch eine verringerte Nachfrage nach Wohnimmobilien erschwert. Dies führt dazu, dass die erzielbaren Versteigerungserlöse auf durchschnittlich 60 % des Verkehrswertes der Immobilie gesunken sind. Der Wertverlust der Eigenheime bedeutet für die selbstnutzenden Eigentümer, dass sie auch nach Notverkauf oder Zwangsversteigerung noch Restschulden haben.

Hauptursachen für Zahlungsschwierigkeiten bei Wohneigentümern sind der Verlust des Arbeitsplatzes und im familiären Bereich die Trennung von Lebenspartnern (Scheidung) oder der Auszug/Tod eines Haushaltsmitglieds mit eigenem Einkommen. Daneben erhöht ein von Beginn an zu geringer finanzieller Spielraum das finanzielle Risiko des Eigentumerwerbs. Durch die Aufnahme von überdurchschnittlich viel Fremdkapital (Kredite) ist die monatliche Belastung oftmals einfach zu hoch. In dieser Situation können die mit dem Eigentumserwerb verbundenen und häufig unterschätzten Folgekosten (z. B. durch Modernisierungsarbeiten) und unerwartete Mehrkosten (Unterhalt der Immobilie) sowie zu hohe Ausgaben im privaten Bereich (Konsumkredite) aus Sicht der befragten Experten zu Zahlungsschwierigkeiten führen.

Deshalb kommt zur Prävention von Zahlungsschwierigkeiten einer intensiveren Beratung und Information der Haushalte im Vorfeld der Kreditvergabe bei den Kreditinstituten und durch unabhängige Verbraucherzentralen eine große Bedeutung zu, auch wenn die Kriterien für die Kreditvergabe bei den Finanzierungsinstituten im Zuge der Umsetzung der Richtlinien des Baseler Ausschusse für Bankenaufsicht restriktiver geworden sind.

Faktoren erfolgreicher Sanierungsstrategien

Am Beginn einer möglichen Sanierungsstrategie steht das möglichst frühzeitige Erkennen der Zahlungsrückstände, um die Höhe der auflaufenden Zahlungsrückstände zu begrenzen. Es sollte nicht erst abgewartet werden bis die ersten Mahnungen eintreffen oder Zwangsmaßnahmen seitens der Gläubiger drohen.

Der erste Schritt zu einem Sanierungskonzept ist die Kontaktaufnahme zwischen Schuldner und Gläubiger. Schuldner entziehen sich allerdings oft der Kontaktaufnahme, weil sie resignieren oder ihnen das Gespräch mit dem Gläubiger unangenehm ist. Gelingt die Kontaktaufnahme zwischen Gläubigern und Schuldnern, kann ein Bündel unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen eingesetzt werden, wie z. B. der Verzicht auf Verzugszinsen oder die Stundung von Raten.

Wichtige Voraussetzungen für eine erfolgreiche Sanierungsstrategie sind die Mitwirkungsbereitschaft des Schuldners, die er u. a. durch regelmäßige Zahlung zumindest geringer Raten belegen muss, und seine Sanierungsfähigkeit, d. h. es muss eine Perspektive vorhanden sein, dass der Schuldner langfristig wieder in der Lage sein wird, die vereinbarten Raten zu zahlen.

Es hat sich gezeigt, dass Einzelstrategien, wie Stundungen der Ratenzahlungen ausschließlich bei temporären Zahlungsschwierigkeiten wirken, bei umfassenderen Problemen scheitern sie meist. Desahlb empfiehlt sich, dass ein umfassendes Sanierungskonzept entwickelt wird, das alle Verschuldungsbereiche (d. h. auch Konsumschulden) und alle Ursachen der Zahlungsschwierigkeiten berücksichtigt.

Sinnvoll ist es, die Landeskreditbanken oder ortsansässigen Kreditinstitute an den Sanierungsbemühungen zu beteiligen, da sie ein flexibleres und umfangreicheres Instrumentarium zur Unterstützung der in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Haushalte einsetzen können. Um ein insgesamt tragfähiges Sanierungskonzept zu entwickeln, das alle Verschuldungsbereiche berücksichtigt, sollten die Gläubiger untereinander Kontakt aufnehmen. Denn häufig leisten diese nur im Rahmen eines Gesamtkonzeptes Verzichte, z. B. in Form von Zinssenkungen zur Senkung der monatlichen Belastung des Haushalts.